高級會所裝修設計 / CLUB HOUSE｜屋苑會所及住客設施翻新

三個根本分別。第一，會所屬樓宇的公用部分，決策權不在個別業主手上，而在業主立案法團或管理公司，因此須經法定的採購與招標程序，時間表由決議流程決定。第二，會所在工程期間通常仍需部分開放，因此必須分階段施工並與住客使用時間共存。第三，會所同時包含多種功能空間——大堂、健身室、泳池、更衣室、多用途室、兒童遊戲室——每一種都有不同的機電、防水、通風與安全要求，等於在同一個項目內處理多種空間類型。

根據《建築物管理條例》（第 344 章），法團在採購任何供應品、貨品或服務時，如其價值超過或相當可能超過 200,000 元，或相等於法團每年預算的 20%（兩者以較小者為準），除特定情況外必須以招標承投方式取得。例外情況是：有關供應品、貨品或服務與某供應商當其時提供予法團的屬同一種類；而法團藉在業主大會上通過的業主決議，決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得，而非以招標方式取得。留意「年度預算 20%」這一條——預算較小的法團，即使採購金額遠低於 20 萬元，也可能已觸發法定招標要求。

根據《建築物管理條例》的相關規定：如採購價值超過或相當可能超過 200,000 元，須向至少 5 名潛在供應商發出招標承投；如價值不超過 200,000 元但超過 10,000 元，則須向至少 3 名潛在供應商發出招標承投。此外，第 1 類大額採購的最低招標數目規定，可由管理委員會決議作出豁免；而第 2 類大額採購及大型維修工程採購，則須由法團決議作出豁免。實際要求應以條例最新條文及民政事務總署的相關指引為準。

兩者以「參照款額」（即過去三個財政年度的平均年度開支款額）作分界。第 1 類大額採購：供應品、貨品及服務的作價超過或相當可能超過 200,000 元，而不超過或相當可能不超過參照款額的 20%。第 2 類大額採購：作價超過或相當可能超過參照款額的 20%。兩類採購在決議層級與豁免程序上有所不同——第 1 類的最低招標數目規定可由管委會決議豁免，第 2 類則須由法團決議豁免。會所翻新項目由於金額通常較高，多數會落入第 2 類。

「大型維修工程採購」是《建築物管理條例》引入的採購類別，主要關乎修理、更換、保養或改善建築物的公用部分，而工程項目牽涉每個單位的平均採購價值超過 30,000 元（即價值超過大廈單位總數乘以 30,000 元，不計車房、停車場及汽車間）。這類採購有一項特別要求：須至少 5% 的業主或 100 名業主（以較少者為準）親自投票，方可通過有關決議，即所謂「親自投票門檻」。大型的會所翻新項目若達到這個金額水平，就須按此程序處理，籌備時間須相應預留。

由公契經理人管理的私人大廈，同樣受相關規範。根據公開資料，《建築物管理條例》附表 7 的條文會以隱含方式納入所有公契內，而有關「大型維修工程採購」及財務報表的修訂亦已納入附表 7，作為大廈公契的強制性條款，讓沒有成立法團的大廈業主同樣受惠。因此即使沒有法團，採購與招標程序仍應按公契及附表 7 的相關條文處理。實際安排應以公契條文及相關法例最新規定為準。

需要。根據《泳池規例》（第 132CA 章），除獲食物環境衞生署署長批出牌照外，任何人不得設立或經辦泳池。規例涵蓋凡屬人工建造作游泳之用而公眾可進入（不論是否須繳付費用）的水池，或任何會社、機構、協會或其他團體的水池。就私營泳池而言，所有供超過 20 個住宅單位使用的泳池均須向食環署申領泳池牌照。若屋苑會所內有一個以上泳池，只需申領一個牌照以涵蓋其處所內所有泳池。實際適用範圍及要求須以食環署最新公布為準。

根據公開資料，泳池牌照簽發前，申請人須先就泳池所在的處所，向建築事務監督取得臨時佔用許可證或佔用許可證。食環署署長批出牌照時，須信納泳池及其附屬處所符合相關條件，包括：提交處所圖則；池水來源適當；池內被水覆蓋的表面由不透水的物料建成並已妥為處理；設有濾水或淨化裝置或其他淨化池水的設施；有蓋泳池的池水須不少於每 4 小時循環淨化一次，露天泳池則不少於每 6 小時一次；每 25 人即設至少一個水廁；以及持牌人須在泳池開放期間安排足夠的合資格救生員當值。實際發牌條件以食環署最新指引為準。

五個重點：一，防水與飾面——池內被水覆蓋的表面須由不透水物料建成，翻新時的防水層與磚料接口是關鍵；二，濾水與循環系統——須符合有蓋泳池每 4 小時、露天泳池每 6 小時的循環淨化要求，因此設備容量與管道要一併核算；三，池畔防滑——濕滑區域的地材防滑等級直接關係安全；四，水電與機房——泵房、加藥系統、供電與排水的檢修可達性；五，配套設施——更衣室、淋浴、水廁數目（每 25 人至少一個）與救生員位置。由於泳池涉及牌照條件，任何改動都應先確認是否影響現有牌照。

多數情況需要，因為會所是住客日常使用的設施，全面關閉數月往往不被接受。做法是分階段施工：把會所劃分為若干區域輪流進行，並以臨時圍板完全隔開施工區與開放區；同時把高噪音、高塵的工序集中在使用率最低的時段。要注意的是，分階段會延長總工期、增加保護與清潔成本，亦需要更嚴謹的現場管理——每個階段結束後都要清潔交還，而不是等全部完成才處理。此外，走火通道、緊急照明與出口指示在任何階段都必須保持完全暢通。

建議按三個原則排序：一，先處理不影響日常使用的區域（例如較少使用的多用途室或閱讀室），累積經驗並讓住客適應施工存在；二，把互相關連的機電工序集中在同一階段完成，避免同一條管道拆兩次；三，把泳池、健身室等最高使用率的設施，安排在使用率最低的季節或時段。此外，每個階段都應設清晰的交還日期與驗收清單，讓管理處與住客有明確預期。實際排程須配合法團或管理公司的決議與住客意見。

四個重點：一，樓面承重——健身器材與自由重量的重量集中，須確認樓面承載力，並在重量訓練區加設緩衝地墊分散壓力；二，隔音與減震——器材落地的撞擊聲會傳到樓下與相鄰單位，須做浮動地台或高密度緩衝層；三，通風與空調——運動空間的換氣量與冷氣負荷高於一般室內空間，並須處理氣味；四，鏡與安全——大面積鏡須採用符合規格的安全玻璃並妥為固定，位置要避免器材碰撞。此外，電源位置須配合器材佈局，跑步機等設備亦要預留維修通道。

更衣室是會所中最容易出問題的空間，因為長期潮濕且使用密集。五個重點：一，防水——地面與牆身的防水層必須完整，並完成閉水試驗（蓄水深度不少於 20 毫米、時間不少於 24 小時）；二，防滑——地材的防滑等級要適合赤足與濕滑環境；三，通風與除濕——機械通風的換氣量須足夠，否則發霉與氣味難以避免；四，五金與物料——儲物櫃、掛鈎與門鎖須選用抗腐蝕等級較高的產品；五，動線與私隱——乾濕分區、更衣與淋浴的視線遮擋，以及無障礙間格的設置。

以安全為第一原則：所有櫃體與枱角須做圓角處理；高身傢俬必須固定防倒；電源插座須加設安全蓋；地台採用防滑並具緩衝性的物料；欄杆或圍欄的間距要防止兒童穿越或攀爬；門與門框應設防夾手裝置。此外，家長等候與看護的視線要暢通，讓成人可以在座位上看見整個活動範圍。物料方面，宜優先選用甲醛釋放等級較高的板材與低揮發性塗料——相關的板材等級說明，可參閱最新住宅工程頁的環保等級章節。

原則是「耐磨、易清潔、易局部修補」。會所的使用密度遠高於住宅單位，因此物料的耐用度比觀感更需要優先考慮：地板須具備足夠耐磨與防滑性，並考慮日後局部更換的可行性；牆身下半部宜使用耐磨物料或加設護角與護板；門與門框的邊角同樣需要保護。所有物料亦應留意防火性能證明。另一個實務建議是在採購時預留少量同批次備料——公用空間的損耗必然發生，日後局部修補時能配到相同顏色與質感，才不會愈補愈花。

需要留意。香港的無障礙設計要求源自《建築物（規劃）規例》第 72 條，相關技術標準載於屋宇署的《設計手冊：暢通無阻的通道 2008》（現有 2025 年版本），可參閱屋宇署作業備考 APP-41。會所翻新若涉及出入口、門檻、地台高度、走廊、樓梯、升降機、洗手間或標示系統的改動，應同時檢視是否影響無障礙通道的連續性——一條通道只要中間有一處不符合，整條路線的可用性就會受影響。實際適用範圍與技術要求，須按工程性質及屋宇署最新規定確認。

涉及灑水頭、煙感、緊急照明與出口指示的改動，一般須經審批，不可自行調校或遮蔽。天花工程尤其要注意：新做的假天花不得阻擋或影響原有消防裝置的功能，並須預留檢修位置。由於會所屬公用部分且屬人流集中的場所，走火通道的暢通、緊急照明的運作與出口指示的可見度，在施工任何階段都必須保持。實務建議是在設計天花造型與燈具佈置之前，先取得現有的消防圖則，把裝置位置一併納入設計。

視乎工程性質。結構牆絕對不可拆改。至於非結構牆的拆除或加建間隔，可能屬小型工程監管制度範圍——該制度依據《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）設立，三個級別的小型工程一律須由訂明註冊承建商進行，其中第 I 級別另須委聘訂明建築專業人士設計及監督。若工程超出小型工程範圍或涉及樓宇結構，則須由認可人士向屋宇署入則申請批准。此外，若涉及泳池等領牌設施的改動，亦須確認是否影響現有牌照條件。

裝修噪音受《噪音管制條例》規管——在下午 7 時至翌日上午 7 時，以及星期日和公眾假期的任何時間，使用機動設備進行建築工程必須持有有效的建築噪音許可證，否則即屬違法。由於會所位於住宅範圍內，噪音管理尤其敏感，建議把高噪音工序集中在指定時段並提前通知住客。至於廢料，裝修產生的廢料在法律上屬建築廢物，須運往環境保護署指定的處置設施，並受《建築廢物處置收費計劃》規管；現行收費為公眾填料接收設施每公噸 71 元、篩選分類設施 175 元、堆填區 200 元、離島廢物轉運設施 200 元，除離島設施外最低收費以 1 公噸計算。

常見要求包括：公司資料與商業登記、承建商註冊資格證明（並核對註冊類別是否涵蓋擬進行的工程性質及有效期）、保險文件（僱員補償保險屬法定強制；第三者責任保險非法定，須按合約要求提供）、同類工程往績、工程報價明細與工程量清單、施工時間表與分階段安排、物料規格與樣板及防火證明、工地安全措施說明，以及工人資格相關資料。不同法團與管理公司的要求會有差異，建議在遞交前逐項核對招標文件的清單。

歡迎致電 (852) 2790 0082 或透過 聯絡表格 查詢。若能提供會所地址與面積、擬翻新的設施範圍、現有圖則（如有）、住客使用時間與可施工時段、法團或管理公司的採購程序與招標文件，以及目標完成日期，將有助我們更快到場視察並提供符合程序要求的報價文件。由於會所工程須配合決議流程與分階段施工，建議在規劃階段就聯絡，以便一同倒推時間表。