最新工程實錄｜住宅、學校及商業裝修施工案例
COMING由清拆到交匙，每一個項目背後都是一張排得密不透風的工序表。本頁除了呈現高寶設計工程公司進行中及已完成的項目，亦完整拆解香港裝修工程的工序次序、現場管理、法規要求與驗收標準——讓業主在簽約之前，就知道一個工程應該點樣行。
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焦點工程項目
以下三個項目分別代表三種截然不同的施工條件：高端住宅的飾面公差、舊樓單位的水電重做、以及教育場所的假期工期壓縮。
Project Focus
三類項目的工程重點
高端住宅單位：公差就是一切
高端住宅項目的難度，不在於用料貴，而在於容錯空間極小。石材接口、無縫木飾面、暗藏燈槽、隱藏門與門縫寬度，全部要求毫米級一致；一條櫃門縫大細不均，整幅牆的觀感就會散掉。
施工上的關鍵動作
- 現場放樣先行：木工落單前必須在現場以實尺放樣，確認牆身垂直度與樓面水平差，切忌照圖直接開料。
- 石材預排：雲石與石英石須在加工前預先排版，讓紋理走向連貫，並確定接口位避開視覺焦點。
- 暗藏工序前置：燈槽、簾盒、隱藏式風口的尺寸必須在天花封板前一次過確定，事後開孔幾乎必然留痕。
- 管理處合規：高端屋苑普遍要求提交承辦商保險文件、工人名單、指定施工時段，以及全程保護大堂、𨋢廂與走廊。
屋苑及舊樓單位：藏在牆內的成本
樓齡較高的單位，真正的成本往往在拆開之後才浮現：舊式電線容量不足、鐵水管鏽蝕、樓面高低差過大、原有防水層失效。因此這類項目的報價，最忌一開始就報死價而不做拆牆檢視。
必須在早期確認的四件事
- 電力容量：確認總電錶容量、迴路數量是否足夠應付冷氣、電磁爐、熱水爐等高負荷電器。
- 水管狀況：檢視是否需要全屋更換水管；局部更換往往在數年後又再滲漏。
- 防水重做範圍：浴室及廚房防水層一旦拆磚，通常建議整體重做並完成閉水試驗。
- 樓面平整度：以水平儀量度高低差，決定是否需要自流平或加厚水泥層——這一項會直接影響地板品質。
亦可瀏覽 最新住宅工程 了解更多同類項目。
學校公共空間：與假期賽跑
大堂、禮堂、圖書館這類學校公共空間工程，特點是面積大、工序集中、時間極短。施工窗口往往只有暑假數星期，而招標與批標流程本身已佔去大量時間。
排程策略
- 下學期初即開始度尺、圖則與物料選配，將採購前置到放假之前。
- 清拆與泥水等高噪音、高塵工序集中在假期首段完成。
- 分區並行施工，例如大堂與課室由不同班組同步推進，減少互等。
- 復課前預留清潔、通風與安全檢查時間，確保走火通道、緊急照明及出口指示完全暢通。
更多同類項目請見 學校裝修工程。
Sequence
裝修工序的標準次序
工序排錯，比用錯材料更貴。以下為香港住宅及商業裝修的典型工序次序與各階段的把關重點。實際排程須按項目規模、現場條件及大廈規定調整。
| 階段 | 工序 | 現場把關重點 |
|---|---|---|
| 1 | 現場保護與清拆 | 先確認是否結構牆；保護大堂、𨋢廂、公共走廊；廢料須按規定分類運走 |
| 2 | 泥水（批盪、砌磚） | 牆身垂直度與樓面水平差在此階段定型，後續木工全部依此為準 |
| 3 | 水電開槽及排管 | 逐點核對插座、燈掣、網絡點位置；開槽深度不得損及結構 |
| 4 | 防水工程及閉水試驗 | 試驗合格前不得封磚封面，須保留紀錄 |
| 5 | 鋁窗、玻璃安裝 | 採用符合規格的安全玻璃；防水膠邊須完整 |
| 6 | 天花及間隔框架 | 封板前確定冷氣風口、消防裝置、線槽及檢修口位置 |
| 7 | 機電、消防、冷氣配合 | 與天花工序緊密協調；涉及審批的改動須先獲批准 |
| 8 | 木工訂造傢俬進場 | 現場尺寸須於泥水完成後覆核，方可落單開料 |
| 9 | 油漆批灰及面漆 | 安排在木工之後、活動傢俬進場之前，減少補油次數 |
| 10 | 地板鋪設 | 檢查空鼓與高低差；預留伸縮縫 |
| 11 | 燈具、潔具、五金安裝 | 逐件試用；門鉸與趟門須調校順滑 |
| 12 | 清潔、驗收、執漏 | 以書面執漏清單列明項目與完成期限 |
當中第 4 及第 8 項是最常見的返工來源：防水未試驗就封面，滲漏要拆磚重做；木工未按現場實尺落單，櫃身入唔到位便只能重新開料。
Site Management
現場管理與法規執行
裝修不只是室內的事。噪音、廢料、申報，三樣都受法例規管，處理不當可以令業主與承辦商同時承擔責任。以下資料根據政府部門公開資料整理，僅供一般參考，實際要求以相關部門最新公布為準。
施工時間與建築噪音許可證
裝修工程產生的噪音受《噪音管制條例》規管。在限制時間——即下午 7 時至翌日上午 7 時，以及星期日和公眾假期的任何時間——使用機動設備進行建築工程，必須持有有效的建築噪音許可證，否則即屬違法。
實務上還有兩層限制疊加在法例之上：一是大廈公契或管理處的規定，往往比法例更嚴（例如只准平日特定時段動工、須預約貨用電梯、須繳裝修按金）；二是商場與甲級寫字樓的情況剛好相反，通常要求在營業時間以外的夜間施工，須另行安排許可與監督人手。這兩種相反的限制，都會直接影響工期估算與人工成本，必須在報價階段一併計入。
建築廢物處置收費計劃
裝修產生的廢料在法律上屬於建築廢物，不得當作家居垃圾丟棄，須運往環境保護署指定的處置設施，並受《建築廢物處置收費計劃》規管。
| 處置設施 | 適用廢物 | 每公噸收費 |
|---|---|---|
| 公眾填料接收設施 | 完全由惰性物料組成（石屎、磚、瓦、泥頭、批盪碎） | HK$71 |
| 篩選分類設施 | 惰性物料為主，混有少量木、膠等 | HK$175 |
| 堆填區 | 惰性物料含量低的混合廢物（木、板材、膠、發泡膠為主） | HK$200 |
| 離島廢物轉運設施 | 含任何百分比惰性物料的建築廢物 | HK$200 |
除離島廢物轉運設施外，最低收費以 1 公噸計算（即載量不足 1 公噸亦作 1 公噸計）；離島設施則以每 0.1 公噸計算，最低 0.1 公噸。
開立繳費帳戶的規定
- 合約價值 100 萬元或以上的建造工程：主要承判商必須於獲授合約後 21 天內申請開立帳戶，否則即觸犯法例。
- 合約價值少於 100 萬元的工程（例如一般裝修工程）：物業擁有人、承判商或物業管理公司任何一方均可開立帳戶，而同一帳戶可用於多份各自少於 100 萬元的合約。
- 業主亦可直接委聘持有有效繳費帳戶的承判商，由其負責建築廢物的處置安排。
運載建築廢物須使用運載記錄以追蹤來源與去向。分類做得好，成本差距相當可觀——同樣一車廢料，全惰性與混合廢物之間的收費差近三倍。
小型工程申報與完工文件
若工程屬小型工程監管制度範圍，須按級別完成申報。第 I 級別於展開工程前以 MW01 通知屋宇署、完工後遞交 MW02；第 II 級別展開前遞交 MW03、完工後遞交 MW04；第 III 級別毋須事前通知，但完工後須遞交 MW05。三個級別的工程一律須由訂明註冊承建商進行，第 I 級別另須委聘認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）負責設計及監督。
Quality Control
品質檢驗與驗收標準
閉水試驗：防水工程的唯一憑證
防水做得好不好，肉眼看不出，只能靠試驗。業界通行標準是在防水層完成並固化後進行蓄水測試：蓄水深度不少於 20 毫米（一般為 30 至 40 毫米），蓄水時間不少於 24 小時；屋面或風險較高的部位建議延長至 48 小時。測試期間以膠帶標記水位線並定時觀察，同時檢查樓下天花有否滲水痕跡，水位無明顯下降且樓下無滲漏方為合格。
只蓄水兩三小時就宣稱「試過冇問題」，是日後滲水糾紛最常見的源頭。反過來，蓄水時間亦不宜過長，以免長時間浸泡影響防水層。試驗應保留相片或紀錄，作為日後追溯依據。
業主應到場的四個節點
- 水電開槽完成後——逐點確認插座、燈掣、網絡點與冷氣掣的實際位置，這時改動成本最低。
- 閉水試驗期間——親眼確認確實有蓄水，並記錄開始時間。
- 天花封板之前——確認冷氣、消防、水管與線槽位置，以及檢修口是否預留在可到達的位置。
- 木工現場放樣時——確認櫃體高度、深度與開門方向是否符合實際使用習慣。
驗收七大類檢查
| 類別 | 檢查項目 |
|---|---|
| 水電 | 所有插座通電、燈掣分區正確、水喉無滲漏、去水順暢、水壓正常 |
| 防水 | 浴室廚房無滲水痕跡、閉水試驗紀錄齊備、門檻擋水位完整 |
| 木工 | 櫃門縫隙均勻、鉸鏈與趟門順滑、封邊完整、板材無崩角 |
| 油漆 | 無流墜、無漏底、陰陽角平直、與天花交界線整齊 |
| 地板 | 敲擊無空鼓、無明顯高低差、收口與腳線整齊 |
| 天花 | 檢修口位置可用、燈具水平對位、板縫無裂、燈槽陰影均勻 |
| 機電 | 冷氣製冷及去水正常、抽氣扇有效、消防裝置未被遮擋或阻塞 |
所有發現的問題應列入書面執漏清單，訂明項目、位置與完成期限，並在複驗確認後才支付尾期。這一步是整個工程的最後一道保險。
Archive
全部工程案例索引
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FAQ
工程施工常見問題
以下集中回答業主在施工階段最常提出的問題。有關報價、呎價及牌照申請的問題，可參閱 首頁的裝修常見問題。
裝修工程的標準工序次序是怎樣的？
典型次序為：現場保護與清拆、泥水批盪及砌磚、水電開槽及排管、防水層施工及閉水試驗、鋁窗及玻璃安裝、天花及間隔框架、機電與消防配合、木工訂造傢俬進場、油漆批灰及面漆、地板鋪設、燈具潔具及五金安裝、清潔、驗收執漏。當中防水必須在封面之前完成試驗，木工現場尺寸必須待泥水完成後才可覆核落單，這兩點是最常見的返工來源。
裝修可以在什麼時間施工？夜晚可以開工嗎？
裝修噪音受《噪音管制條例》規管。在限制時間內，即下午 7 時至翌日上午 7 時，以及星期日和公眾假期的任何時間，使用機動設備進行建築工程必須持有有效的建築噪音許可證，否則即屬違法。此外，大廈公契或管理處往往設有比法例更嚴格的規定，例如只准平日特定時段施工、須預約貨用電梯、須繳付裝修按金。商場及甲級寫字樓項目則相反，通常要求在營業時間以外的夜間施工，須另行申請許可與安排監督人員。
裝修廢料可以直接掉落大廈垃圾房嗎？
不可以。裝修廢料在法律上屬建築廢物，須運往環境保護署指定的處置設施，並受《建築廢物處置收費計劃》規管。現行收費水平為：公眾填料接收設施每公噸 71 元、篩選分類設施每公噸 175 元、堆填區每公噸 200 元、離島廢物轉運設施每公噸 200 元；除離島設施外，最低收費以 1 公噸計算。合約價值 100 萬元或以上的建造工程，主要承判商必須在獲授合約後 21 天內開立繳費帳戶，否則即觸犯法例；價值少於 100 萬元的裝修工程，則物業擁有人、承判商或物業管理公司任何一方均可開立帳戶。收費及安排以環保署最新公布為準。
閉水試驗要做多久才算合格？
業界通行做法是在防水層完成並固化後進行蓄水測試：蓄水深度不少於 20 毫米，一般為 30 至 40 毫米，蓄水時間不少於 24 小時，屋面或風險較高的部位建議延長至 48 小時。測試期間以膠帶標記水位線並定時觀察，同時檢查樓下天花有否滲水痕跡；水位無明顯下降且樓下無滲漏，方視為合格。只蓄水兩三小時便宣稱通過，是日後滲水糾紛的常見根源。
工程完成後要向屋宇署遞交什麼文件？
若工程屬小型工程監管制度範圍，完工後須按級別遞交相應表格：第 I 級別遞交 MW02、第 II 級別遞交 MW04、第 III 級別遞交 MW05。第 I 級別在展開工程前另須以 MW01 通知屋宇署，第 II 級別則須先遞交 MW03。三個級別的工程一律須由訂明註冊承建商進行，第 I 級別另須委聘認可人士或註冊結構工程師負責設計及監督。文件細節以屋宇署最新公布為準。
住宅單位翻新與豪宅項目的施工分別在哪裡？
主要分別在管理限制與飾面公差。高端住宅及會所式屋苑通常有嚴格的裝修守則：指定施工時段、須向管理處提交承辦商保險及工人資料、地台與𨋢廂須全程保護、噪音工序限於特定時間。飾面方面，豪宅項目對石材接口、無縫木飾面、暗藏燈槽及門縫公差的容忍度極低，需要更長的放樣與試裝時間。相對而言，一般屋苑單位翻新的重點更多落在舊水電更換、防水重做及樓面平整度修正。
學校大堂及校園翻新工程有什麼特別安排？
學校項目最大的限制是施工窗口。大部分課室、禮堂、圖書館及大堂工程只能在暑假或長假期進行，而招標與批標流程本身已需時，因此必須提早於下學期初開始度尺與圖則規劃，物料在放假前入貨。施工上須把清拆與泥水等高噪音、高塵工序集中在假期初段，並在復課前預留足夠時間做清潔、通風與安全檢查。走火通道、緊急照明及出口指示不得因工程而受阻。
工程期間業主可以到現場視察嗎？
可以，並且建議在關鍵節點到場。最值得親身檢視的四個節點為：水電開槽完成後（確認插座、燈掣、網絡點位置）、防水閉水試驗期間（確認確實有蓄水及時長）、天花封板之前（確認冷氣、消防及管線位置與檢修口預留）、以及木工進場前的現場放樣。到場時應遵守現場安全指示，並避免在拆卸或吊運進行期間進入。
驗收時應該檢查什麼？
建議按七類逐項檢查：水電（插座通電、燈掣分區、水喉無滲漏、去水順暢）、防水（無滲水痕、試驗紀錄齊備）、木工（門縫均勻、鉸鏈順滑、板材無崩角）、油漆（無流墜漏底、陰陽角平直）、地板（無空鼓、無高低差、收口整齊）、天花（檢修口可用、燈具水平、板縫無裂）、機電（冷氣製冷及去水正常、消防裝置未被遮擋）。所有問題應列入書面執漏清單並訂明完成期限。
工程有保養期嗎？包括什麼？
裝修工程一般設有保養期，具體年期與涵蓋範圍應在合約中明確列明。常見做法是保養期內就施工品質引致的問題提供免費維修，例如油漆裂縫、木工鬆脫、水電接駁問題；而非施工原因造成的損壞，例如人為破壞、正常耗損、外牆或公用管道滲漏、業主自行改動，一般不在保養範圍。建議同時列明保養期起計日期、聯絡與回應時間，以及保留尾期作為保養保證的安排。
工程延誤或需要加減工程時怎麼處理？
加減工程應在施工前以書面確認項目、規格、單價及對工期的影響，經雙方簽署後才執行，避免完工後就金額爭議。至於延誤，合約宜區分可免責事由（例如政府部門或大廈管理處審批延誤、惡劣天氣、業主指示變更）與承辦商責任延誤，並訂明通知程序與相應安排。清楚的書面紀錄，是預防超支與爛尾爭議最有效的工具。
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本頁所載法規、收費及技術標準資料，均根據屋宇署、環境保護署及相關公開資料整理，僅供一般參考之用，並不構成專業意見。實際要求、收費水平及施工標準須以相關政府部門最新公布，以及現場評估後的正式安排為準。