辦公室裝修 / OFFICE FIT OUT｜甲級寫字樓及工廈辦公室設計工程
辦公室是六類工程之中機電比重最高的一類。表面看是玻璃隔間與地毯磚，實際成本結構卻由天花之上的東西決定——冷氣風槽、新風系統、消防灑水頭與煙感、數據佈線與弱電，以至 IT 機房的散熱與供電。這也是同一面積的辦公室，報價可以相差一倍的原因。
Service Scope
辦公室裝修一站式服務範圍
高寶設計工程公司以「設計連工程」模式承接辦公室項目——由平面規劃、3D 效果圖、分項報價，到大廈批則、施工統籌與驗收交付，由同一隊團隊負責。辦公室項目的協調線比住宅多得多，責任單一尤其重要。
十大工程項目
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 間隔系統 | 玻璃隔間（單層、雙層夾膠、電控霧化玻璃）、石膏板間隔、板牆連隔音棉、玻璃門與五金 |
| 天花 | 石膏板天花、明架及暗架礦棉天花、造型天花與燈槽、檢修口預留 |
| 地板 | 辦公室地毯磚、SPC 地板、膠地板、防靜電地板（機房）、地台找平 |
| 照明 | 辦公室照明設計、分區控制、感應與日光補償、燈具選型與佈燈 |
| 機電 | 配電與分電箱、電力容量評估、電源插座佈置、冷氣改動與新風系統 |
| 弱電 | 數據佈線、電話系統、門禁、閉路電視、影音與會議設備線路 |
| IT 機房 | 機櫃佈局、散熱與氣流組織、獨立供電與 UPS、線路管理 |
| 消防 | 灑水頭改動、煙感改動、緊急照明、出口指示、審批跟進 |
| 聲學 | 隔音處理、吸音天花與牆面、Sound Masking、電話亭 |
| 訂造傢俬 | 前台接待處、茶水櫃、儲物櫃、會議枱、文件櫃、置物櫃 |
Budget
辦公室裝修呎價與預算結構
「辦公室裝修呎價幾多？」是最常被問的問題，也是最容易被誤導的。呎價浮動，是因為它同時受工程範圍、飾面等級、機電複雜度與工期壓縮程度影響。以下為市場公開參考數據，方便建立預算概念。
按級別的呎價區間
| 級別 | 每平方呎參考 | 典型工程內容 | 適用情況 |
|---|---|---|---|
| 基礎級 | 約 HK$200–300 | 牆身批盪刷漆、SPC 或膠地板、燈管更新、電源插座調整；不含木作訂製 | 舊樓翻新、工廈寫字樓 |
| 中階級 | 約 HK$300–450 | 玻璃隔間、石膏板天花、地毯磚、部分訂造傢俬（接待枱、茶水櫃）、明架天花 | 甲級寫字樓標準改裝 |
| 高端級 | 約 HK$450–600+ | 品牌接待區、全套訂造木作、升級燈光與影音、隔音及 Sound Masking | 企業總部、品牌旗艦辦公室 |
| 國際級全套 Fit Out | 平均約 HK$1,566（2026） | 連傢俬、機電、消防及專業顧問費用的完整 fit out | 跨國企業甲廈項目 |
最後一行引用仲量聯行（JLL）2026 年亞太區寫字樓裝修成本指引，該報告指香港平均裝修成本約每平方呎 HK$1,566，按年約升 1.5%，屬亞太區成本最高的城市之一，僅次於東京。其計算基礎與坊間「設計連工程套餐」呎價不同，兩者不應直接比較。
按面積的總預算區間
| 辦公室規模 | 面積（平方呎） | 基本裝修 | 中高檔裝修 |
|---|---|---|---|
| 小型辦公室 | 約 200–500 | 約 HK$8–15 萬 | 約 HK$15–25 萬 |
| 中型辦公室 | 約 500–1,500 | 約 HK$15–35 萬 | 約 HK$35–60 萬 |
| 大型辦公室 | 約 1,500–3,000 | 約 HK$35–60 萬 | 約 HK$60–100 萬 |
要留意的是，這些數字只是量級參考。同樣面積的辦公室，若涉及大量玻璃隔間、消防灑水頭改動或 IT 機房，造價可以相差一倍。
六個成本驅動因素
- 機電與消防複雜度——涉及灑水頭、煙感、風槽改動的項目，成本與審批時間同步上升。這是辦公室最大的成本變數。
- 間隔數量——獨立房間愈多，牆身、門、玻璃、燈掣與冷氣分區的成本愈高。
- 訂造木作比例——接待枱、茶水櫃、儲物櫃是最貴的單項之一。
- 飾面等級——由膠地板到地毯磚、由乳膠漆到牆紙或木飾面，價差可達數倍。
- 工期壓縮——夜間施工、假期加班會直接推高人工。
- 樓宇條件——電力容量不足、樓面不平整、既有天花內狀況不明，都屬於開工後才浮現的成本。
Space Planning
辦公室功能區的規劃要點
前台接待處：三秒鐘的第一印象
接待處是訪客對公司的第一個判斷來源。設計上要同時處理：
- 品牌識別——公司名稱與標誌的位置、材質與背光方式，直接影響檔次觀感。
- 接待枱——高度要兼顧站立接待與坐著辦公，並預留電源、網絡點、電話與線材收納。
- 等候區——座位不應阻礙主通道，並考慮訪客的視線範圍（不應直望辦公區的機密資料）。
- 門禁與動線——訪客區與辦公區的分界要清楚，門禁位置與逃生路線須一併考慮。
開放式辦公室：噪音的 ABC 原則
開放式辦公室最大的挑戰是噪音。業界常用的處理方法稱為 ABC 原則：
- 吸收（Absorb）——吸音天花、地毯、軟包牆面與吸音屏風，減少聲音反射。
- 阻隔（Block）——以高身屏風、儲物櫃或半高間隔阻斷直接聲路；並把高噪音區域（打印區、茶水間、電話區）與專注工作區分開。
- 遮蔽（Cover）——即 Sound Masking，透過在天花播放經調校的背景聲，令鄰座的談話內容變得不可辨識，從而提升私隱與專注度。
三者通常需要並用。單靠吸音天花而不處理聲路，效果往往有限；而 Sound Masking 若沒有基本的吸音配合，聲音反而會顯得嘈雜。
Hot Desk 與靈活辦公
採用 Hot Desk 或混合辦公模式，規劃重點與固定座位不同：
- 座位比例——按實際到崗率而非員工總數計算，但須預留高峰日的緩衝。
- 個人儲物——沒有固定座位，就必須有個人置物櫃（Locker），並考慮數量與位置。
- 供電密度——每個工位都要有電源與網絡，且插座位置要方便插拔。
- 預約與指示——座位預約系統的顯示屏或標示位置，應在設計階段預留。
- 安靜區與協作區分開——靈活辦公的成敗，往往取決於有沒有足夠的專注空間。
會議室：大小與數量的平衡
最常見的規劃錯誤，是做了兩三個大會議室，結果每日大部分時間被兩三個人佔用。建議按實際會議規模分佈設計：多做幾個 2 至 4 人的小房間，加一至兩個大會議室，往往比全部做大房實用。
- 枱與牆之間要預留足夠拉椅與通行空間。
- 螢幕位置要讓所有座位都看得清楚，並避免窗光造成反光。
- 電源、網絡與影音接口應設於枱面或枱下，避免地面拖線。
- 門的隔音與門縫處理，往往比牆身更影響實際隔音效果。
視像會議室：多三項要求
- 聲學——回音會嚴重影響收音質素，須以吸音天花、地毯與吸音牆面控制殘響，並避免平行硬牆造成的顫動回聲。
- 照明——鏡頭前的人臉需要柔和而均勻的正面光，避免背光與頂光造成陰影；不宜只靠天花筒燈。
- 背景與佈線——鏡頭視野內的背景要整潔可控；攝影機、螢幕、咪高峰與電源的線路必須預先埋設。
電話亭：混合辦公的必需品
視像通話普及之後，電話亭（Phone Booth）已由「奢侈品」變成「必需品」。規劃時要注意：通風與散熱（密閉空間長時間使用會很悶）、隔音（門與縫隙是關鍵）、照明（人臉光線）、電源，以及數量——一般按員工人數與通話頻率估算，寧多勿少。
茶水間 Pantry：六項規劃重點
- 去水與供水——是否有既有喉位；若需改動則要確認可行性與斜度。
- 電力——熱水爐、咖啡機、微波爐、雪櫃的總負荷須先計算，並考慮同時使用的情況。
- 通風與氣味——宜設抽氣，避免食物氣味擴散至辦公區。
- 動線——設於不影響專注工作區的位置，並預留排隊與站立空間。
- 收納與清潔——垃圾與回收桶位置、易清潔的枱面與牆身。
- 噪音——咖啡機與談話聲屬高噪音源，宜與安靜工作區分隔。
IT 機房：四項核心
- 散熱——伺服器與網絡設備發熱量高，須有獨立且可靠的散熱方案，並考慮冷熱通道的氣流組織。
- 供電——獨立迴路、足夠容量，以及不斷電系統（UPS）的位置與散熱。
- 佈線——機櫃位置、線槽路徑、標籤系統與日後擴充的預留量。
- 安全——門禁、監控與消防考慮；並確認地板承重、防塵，避免設於水管下方或潮濕位置。
IT 機房的佈線與散熱必須在天花與地台施工前規劃，事後加設幾乎必然要拆改飾面。
Building Types
甲級寫字樓、工廈寫字樓與共享空間
同一份設計，在不同類型的樓宇裡執行難度可以完全不同。先分清楚自己租的是哪一種。
香港寫字樓的分級
香港差餉物業估價署將私人寫字樓分為甲、乙、丙三級，只按物業質素評級，不會考慮其所在地點。根據公開資料，甲級寫字樓一般具備以下元素：
- 新型及裝修上乘
- 間隔具彈性
- 整層樓面面積廣闊
- 大堂與通道裝潢講究及寬敞
- 中央空氣調節系統完善
- 設有良好的載客及載貨升降機設備
- 專業管理
- 有停車設施
市場機構所列的甲廈內涵，亦包括：位於商業中心區（CBD）內、有完善的中央空調、充足數量及合理分布的升降機服務、甲級專業物業管理、樓層間隔恰當、樓底淨高約 2.8 米、每層建築面積最少約 1,000 平方米，以及完善的停車場。
三種樓宇的裝修比較
| 項目 | 甲級寫字樓 | 工廈寫字樓 | 共享空間 |
|---|---|---|---|
| 審批來源 | 大廈租戶裝修守則，多設認可承辦商名單 | 大廈公契與管理處；用途須符合土地契約 | 營運商規則，通常較簡化 |
| 基建條件 | 樓底、機電與消防較完善 | 樓底較高、彈性大，但機電未必足夠 | 已有基本裝修，改動空間有限 |
| 電力容量 | 一般充足，但仍須核實 | 常見不足，可能需申請加大 | 由營運商統一提供 |
| 消防 | 標準較完善 | 可能需加設或改善 | 由營運商負責 |
| 施工時段 | 多限於非辦公時間，夜間施工常見 | 相對寬鬆，但仍受管理處規定 | 受其他租戶影響，限制較多 |
| 還原條款 | 通常嚴格 | 視乎租約 | 一般不涉及 |
| 裝修重點 | 飾面與品牌形象、機電協調 | 基建改善、間隔與隔音 | 分區隔音與獨立門禁 |
工廈改作辦公室：三項先決條件
- 用途——擬進行的活動是否符合土地契約、大廈公契及相關規劃用途。這一項必須在簽租約前確認。
- 電力容量——工廈單位的原有電錶容量未必應付得了現代辦公室的冷氣、伺服器與辦公設備，可能需要申請加大容量，而這需時。
- 消防——工廈的消防裝置標準與商廈不同，改作辦公室用途可能需要加設或改善消防裝置，而涉及灑水頭、煙感的改動一般須經審批。
此外，工廈的貨用電梯尺寸、走廊闊度與上落貨安排，會直接影響大型物料（長身板材、大尺寸玻璃、成品櫃體）的運送——這一點應在設計階段就納入考慮。我們的辦公室位於觀塘工業中心，對區內工廈的大廈規則與貨𨋢安排尤其熟悉。
Compliance
辦公室裝修的四重合規
辦公室工程可能同時觸及四個層面的規管。以下資料根據機電工程署、屋宇署及相關政府公開資料整理，僅供一般參考，實際要求以有關部門最新公布為準。
一、《建築物能源效益條例》（第 610 章）
這是辦公室裝修中最常被忽略的一項合規要求。條例規定，建築物單位的負責人、公用地方的擁有人或建築物中央屋宇裝備裝置的擁有人，必須在就屋宇裝備裝置或中央屋宇裝備裝置進行的「主要裝修工程」完成後，取得遵行規定表格。該表格由「註冊能源效益評核人」在信納有關裝置符合《建築物能源效益守則》後發出。
條例第 2 及第 3 部適用於條例附表 1 所列明的 13 類建築物（稱為「訂明建築物」）。至於條例生效後建築物，發展者須提交相關聲明文件並由註冊能源效益評核人核證，以取得機電工程署發出的「遵行規定登記證明書」。
關鍵界線：500 平方米
根據公開的政府資料，主要裝修工程包括涉及樓面面積 500 平方米或以上的屋宇裝備裝置裝修工程，或增加或更換屋宇裝備裝置的主要部分（例如升降機的電機驅動系統及機械驅動系統）。同一份資料亦訂明，負責人無需為室內樓面面積不足 500 平方米的單位或公用地方取得遵行規定表格。
實務意義很直接：若辦公室面積達 500 平方米或以上並涉及屋宇裝備裝置的改動，就應在規劃階段把註冊能源效益評核人的核證時間與費用一併計入，而不是完工後才發現需要處理。這項時間成本不由施工方控制。
二、照明功率密度（LPD）
《建築物能源效益守則》就不同空間類別訂明最高許可的照明功率密度——即固定照明裝置在一個照明空間的每單位樓面面積的最大電路瓦數（單位為瓦／平方米）。
| 辦公室空間類別 | BEC 2015 | BEC 2018 |
|---|---|---|
| 內部樓面面積小於 15 平方米 | 13 W/m² | 12 W/m² |
| 內部樓面面積 15 至 200 平方米 | 12 W/m²（開放式） | 10 W/m² |
守則亦設有例外：若該空間的整套固定照明裝置所耗用的總電功率不超過 70 瓦，則不受相應上限限制。此外，被分類為辦公室的空間，其照明控制須遵守守則相關表格的規定。
對設計的實際影響
最直接的影響是「燈的總瓦數有上限」。這代表設計時不能單靠增加燈具數量來解決照度問題，而必須靠：
- 效率更高的燈具（同樣瓦數、更高光效）。
- 更合理的佈燈位置——把光放在需要的地方，而非平均鋪滿。
- 天花與牆身的反射率配合——淺色飾面可以顯著提升實際照度。
- 分區控制、感應控制與日光補償——這些同時能顯著降低日常電費。
守則會不時更新（例如已有較新版本），實際適用數值須以機電工程署現行版本為準。設計階段應以最新守則核算，而非沿用舊圖則的做法。
三、消防裝置改動
涉及灑水頭位置改動、煙感位置改動、緊急照明與出口指示的增設或移位，一般須經審批，不可自行調校或遮蔽。
天花工程尤其要注意：新做的假天花不得阻擋或影響原有消防裝置的功能，並須預留檢修位置。實務建議是在設計天花造型與燈具佈置之前，先取得現有的消防圖則，把裝置位置一併納入設計。
另外值得留意工廈項目：根據保安局於 2026 年 6 月在立法會的回覆，截至 2026 年 5 月底，工業大廈消防安全指示的遵辦率已達 91%；而當局於 2025 年底推行的「物聯網火警偵測系統」先導計劃成效理想，已獲接納為六層或以下舊式綜合及住用樓宇的消防安全替代方案。這反映消防裝置改善已成為近年工廈翻新的常見組成部分。
四、小型工程監管制度
結構牆絕對不可拆改。至於非結構牆的拆除或加建間隔，可能屬小型工程監管制度範圍——該制度依據《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）設立，將常見小規模建築工程按規模、複雜程度及安全風險分為三個級別，三個級別的工程一律須由訂明註冊承建商進行，其中第 I 級別因較為複雜，另須委聘訂明建築專業人士（認可人士 AP 或註冊結構工程師 RSE）設計及監督。
若工程超出小型工程範圍或涉及樓宇結構，則須由認可人士向屋宇署入則申請批准。此外，大廈租戶裝修守則亦另有規定，兩重程序的時間都應計入工期。
Schedule
工期、排程與辦公室搬遷
一般辦公室裝修工期約 30 至 60 日，實際長短主要取決於機電（E&M）複雜程度、是否涉及消防系統改動，以及大廈管理處的批則與施工時段限制。
由目標日倒推的排程
- 確定目標入伙日——通常由租約起計日或搬遷日決定。
- 倒推清潔與系統測試——IT 系統、電話與網絡、門禁與影音設備的測試時間。
- 倒推施工期——按範圍與施工時段限制計算實際有效工時，而非日曆天數。
- 倒推審批與圖則——大廈租戶裝修審批、消防裝置改動審批、小型工程申報，以及（如適用）能源效益核證。
- 倒推設計與報價——平面規劃、3D、物料選配、分項報價與合約。
- 得出開始日期——這通常比業主原本預期的早得多。
辦公室搬遷：新舊兩邊同時管理
搬遷項目最容易被遺漏的，是舊址的還原工程。租約通常訂明還原責任，而還原所需的時間與費用經常不在預算之內。
- 新址：圖則與批則工作應在舊址租約屆滿前至少兩至三個月開始。
- 舊址：確認還原範圍與標準，並預留施工時間；部分業主要求還原至交吉狀態。
- 電訊服務：電話與網絡線路的申請往往有固定前置時間，須及早安排。
- 重疊期：若新舊址租約有重疊期，可分階段搬遷；若無重疊，則須壓縮至假期或周末完成。
夜間施工的成本影響
甲廈與商場的施工時段限制，會直接推高人工：夜間人工成本較高、每晚進出場與清場佔用有效工時、可能需要額外監督與保安安排。比較報價時，務必確認報價是否已包含夜間施工的人工差額。
另須留意《噪音管制條例》——在下午 7 時至翌日上午 7 時，以及星期日和公眾假期的任何時間，使用機動設備進行建築工程須持有有效的建築噪音許可證。商廈的情況往往相反：管理處要求在辦公時間以外施工，因此兩者須一併協調。
Cost Control
辦公室裝修最常見的五個超支原因
- 天花內狀況不明——拆開後才發現風槽、喉管或結構樑與設計衝突，須改方案。應對：施工前安排開孔檢視或索取既有機電圖則。
- 消防改動被低估——灑水頭與煙感的改動不但有工程費，還有審批時間成本。應對：在設計階段就確認改動範圍並取得初步意見。
- 電力容量不足——發現後須申請加大容量或加設分電箱，兩者都需時。應對：報價前先核實電錶容量與現有迴路。
- 夜間施工差額未計入——甲廈與商場的施工時段限制會直接推高人工。應對：報價時確認是否已包含。
- 還原條款——租約屆滿時的還原費用在裝修時未有預算。應對：簽租約時即了解還原範圍，並在裝修設計時考慮日後還原的難易度。
控制成本的五個做法
- 報價單逐項列明工序、材料品牌型號、數量與單價
- 要求提供「不包含項目」清單
- 付款按實際完成進度分期，並保留尾數作執漏與保養
- 加減工程須先書面確認單價才施工
- 把工期、延誤責任與物料替換條款寫入合約
此外，裝修產生的廢料在法律上屬建築廢物，須運往環境保護署指定的處置設施，並受《建築廢物處置收費計劃》規管；現行收費為公眾填料接收設施每公噸 71 元、篩選分類設施 175 元、堆填區 200 元、離島廢物轉運設施 200 元，除離島設施外最低收費以 1 公噸計算。辦公室全層拆卸的廢料量通常較大，這筆費用應在報價階段計算清楚。更多現場管理與驗收標準，可參閱 最新工程實錄。
FAQ
辦公室裝修常見問題
香港辦公室裝修呎價大約多少？
市場上「設計連工程」的辦公室裝修，普遍按級別分為三個區間：基礎級約每平方呎 HK$200 至 300，適用於舊樓或工廈寫字樓，主要工程為牆身批盪刷漆、SPC 或膠地板、燈管更新、電源插座調整，不含木作訂製；中階級約 HK$300 至 450，適用於甲級寫字樓的標準改裝，工程含玻璃隔間、石膏板天花、地毯磚及部分訂造傢俬；高端級約 HK$450 至 600 以上，包括品牌接待區、全套訂造木作、升級燈光與影音、隔音及 Sound Masking。若計入國際級甲廈的完整 fit out 連傢俬及機電，仲量聯行 2026 年寫字樓裝修成本指引顯示香港平均每平方呎約 HK$1,566，按年約升 1.5%，屬亞太區最高之一。以上為市場公開參考數據，並非本公司報價，實際費用須經現場度尺及確認工程範圍後另行計算。
不同面積的辦公室，總預算大約多少？
市場公開資料所載的參考區間如下：小型辦公室（約 200 至 500 平方呎）基本裝修約 HK$8 至 15 萬，中高檔約 HK$15 至 25 萬；中型辦公室（約 500 至 1,500 平方呎）基本約 HK$15 至 35 萬，中高檔約 HK$35 至 60 萬；大型辦公室（約 1,500 至 3,000 平方呎）基本約 HK$35 至 60 萬，中高檔約 HK$60 至 100 萬。要留意的是，這些數字只是量級參考——同樣面積的辦公室，若涉及大量玻璃隔間、消防灑水頭改動或 IT 機房，造價可以相差一倍。因此準確的預算必須經現場評估與範圍確認後才能得出。
辦公室裝修的成本主要由什麼決定？
六項：一，機電與消防複雜度——涉及灑水頭、煙感、風槽改動的項目，成本與審批時間同步上升，這是辦公室最大的成本變數；二，間隔數量——獨立房間愈多，牆身、門、玻璃、燈掣與冷氣分區的成本愈高；三，訂造木作比例——接待枱、茶水櫃、儲物櫃是最貴的單項之一；四，飾面等級——由膠地板到地毯磚、由乳膠漆到牆紙或木飾面，價差可達數倍；五，工期壓縮——夜間施工、假期加班會直接推高人工；六，樓宇條件——舊樓或工廈的電力容量不足、樓面不平整、既有天花內狀況不明，都屬於開工後才浮現的成本。
辦公室裝修一般需要多長工期？
一般約 30 至 60 日，實際長短主要取決於機電（E&M）複雜程度、是否涉及消防系統（灑水頭、煙感、出口指示）改動，以及大廈管理處的批則與施工時段限制。若涉及屋宇署入則或結構改動，須額外預留審批時間；若屬《建築物能源效益條例》下的「主要裝修工程」，亦須預留註冊能源效益評核人的核證時間。實務建議是在租約起租日前預留至少一個月作圖則與批則緩衝——因為租金由起租日開始計算，而審批時間不由施工方控制。
什麼是《建築物能源效益條例》？辦公室裝修會受影響嗎？
《建築物能源效益條例》（第 610 章）規定，建築物單位的負責人、公用地方的擁有人或建築物中央屋宇裝備裝置的擁有人，必須在就屋宇裝備裝置或中央屋宇裝備裝置進行的「主要裝修工程」完成後，取得遵行規定表格。該表格由「註冊能源效益評核人」在信納有關裝置符合《建築物能源效益守則》後發出。條例第 2 及第 3 部適用於條例附表 1 所列明的 13 類建築物（稱為「訂明建築物」）。至於條例生效後建築物，發展者須提交相關聲明文件並由註冊能源效益評核人核證，以取得機電工程署發出的「遵行規定登記證明書」。因此辦公室 fit out 若達到「主要裝修工程」的門檻，就會涉及這項合規要求。
什麼情況才算「主要裝修工程」？
根據公開的政府資料，主要裝修工程包括涉及樓面面積 500 平方米或以上的屋宇裝備裝置裝修工程，或增加或更換屋宇裝備裝置的主要部分（例如升降機的電機驅動系統及機械驅動系統）。同一份資料亦訂明，負責人無需為室內樓面面積不足 500 平方米的單位或公用地方取得遵行規定表格。換言之，500 平方米（約 5,382 平方呎）是一條關鍵界線：超過這個面積並涉及屋宇裝備裝置的辦公室裝修，就應在規劃階段把註冊能源效益評核人的核證時間與費用一併計入。實際適用範圍應以機電工程署最新公布為準。
辦公室照明有法定的功率上限嗎？
有。《建築物能源效益守則》就不同空間類別訂明最高許可的照明功率密度（LPD，單位為瓦／平方米），即固定照明裝置在一個照明空間的每單位樓面面積的最大電路瓦數。以辦公室為例，公開資料所載的數值為：內部樓面面積小於 15 平方米的辦公室，BEC 2015 為 13 W/m²、BEC 2018 為 12 W/m²；內部樓面面積介乎 15 至 200 平方米的辦公室，BEC 2015 為 12 W/m²（開放式）、BEC 2018 為 10 W/m²。守則亦設有例外：若該空間的整套固定照明裝置所耗用的總電功率不超過 70 瓦，則不受相應上限限制。守則會不時更新，實際適用數值須以機電工程署現行版本為準。
照明功率密度對設計有什麼實際影響？
最直接的影響是「燈的總瓦數有上限」。這代表設計時不能單靠增加燈具數量來解決照度問題，而必須靠效率更高的燈具、更合理的佈燈位置，以及天花與牆身的反射率配合。此外，守則亦就辦公室空間的照明控制訂有要求（例如分區控制點數目），因此開放式辦公室的燈光分區、感應控制與日光補償，都應在設計階段一併規劃，而不是施工後才加裝。這些安排同時有實際好處：分區控制可以顯著降低日常電費。
甲級寫字樓與工廈寫字樓有什麼分別？
香港差餉物業估價署將私人寫字樓分為甲、乙、丙三級，只按物業質素評級，不考慮所在地點。甲級寫字樓一般具備：新型及裝修上乘、間隔具彈性、整層樓面面積廣闊、大堂與通道裝潢講究及寬敞、中央空氣調節系統完善、良好的載客及載貨升降機設備、專業管理及停車設施。市場機構所列的甲廈內涵，亦包括位於商業中心區、樓底淨高約 2.8 米、每層建築面積最少約 1,000 平方米等。至於工廈寫字樓，優勢是呎租較低、空間彈性大、樓底往往較高；但須留意用途是否符合土地契約與大廈公契、電力容量是否足夠，以及消防裝置是否需要額外加設。
甲級寫字樓的裝修守則通常有什麼要求？
甲廈的租戶裝修守則通常較嚴謹，常見要求包括：遞交裝修圖則予業主或管理公司審批、使用指定或預先認可的承辦商名單、提交承辦商註冊資格與保險文件、工人登記、繳付裝修按金、指定施工時段（噪音工序多限於非辦公時間）、貨用電梯預約、防火物料證明，以及租約屆滿時的還原條款。此外，涉及天花內消防裝置、風槽與電力主幹的改動，通常須經大廈屋宇裝備顧問審核。這些程序都會影響工期，應在報價階段一併計入。
工廈改作辦公室用途要注意什麼？
三項先決條件必須確認：一，用途——擬進行的活動是否符合土地契約、大廈公契及相關規劃用途；二，電力容量——工廈單位的原有電錶容量未必應付得了現代辦公室的冷氣、伺服器與辦公設備，可能需要申請加大容量，而這需時；三，消防——工廈的消防裝置標準與商廈不同，改作辦公室用途可能需要加設或改善消防裝置，而涉及灑水頭、煙感的改動一般須經審批。此外，工廈的貨用電梯、走廊尺寸與上落貨安排，亦會影響大型物料的運送。建議在簽租約前先做可行性評估。
辦公室的消防裝置可以改動嗎？
可以，但一般須經審批，不可自行調校或遮蔽。常見涉及審批的項目包括灑水頭位置改動、煙感位置改動、緊急照明與出口指示的增設或移位。天花工程尤其要注意：新做的假天花不得阻擋或影響原有消防裝置的功能，並須預留檢修位置。實務建議是在設計天花造型與燈具佈置之前，先取得現有的消防圖則，把裝置位置一併納入設計；否則完工後才發現須拆改，成本與時間損失都相當可觀。
辦公室間隔改動需要向屋宇署申報嗎？
視乎工程性質。結構牆絕對不可拆改。至於非結構牆的拆除或加建間隔，可能屬小型工程監管制度範圍——該制度依據《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）設立，將常見小規模建築工程按規模、複雜程度及安全風險分為三個級別，三個級別的工程一律須由訂明註冊承建商進行，其中第 I 級別另須委聘訂明建築專業人士設計及監督。若工程超出小型工程範圍或涉及樓宇結構，則須由認可人士向屋宇署入則申請批准。此外，大廈租戶裝修守則亦另有規定，兩重程序的時間都應計入工期。
開放式辦公室的噪音問題怎樣處理？
開放式辦公室的噪音處理有三個層次，業界常稱為 ABC 原則。第一是吸收（Absorb）——吸音天花、地毯、軟包牆面與吸音屏風，減少聲音反射；第二是阻隔（Block）——以高身屏風、儲物櫃或半高間隔阻斷直接聲路，並把高噪音區域（打印區、茶水間、電話區）與專注工作區分開；第三是遮蔽（Cover）——即 Sound Masking，透過在天花播放經調校的背景聲，令鄰座的談話內容變得不可辨識，從而提升私隱與專注度。三者通常需要並用，單靠其中一項效果有限。
會議室與視像會議室的設計有什麼分別？
視像會議室多了三項要求。一，聲學——回音會嚴重影響收音質素，須以吸音天花、地毯與吸音牆面控制殘響，並避免平行硬牆造成的顫動回聲；二，照明——鏡頭前的人臉需要柔和而均勻的正面光，避免背光與頂光造成陰影，因此不宜只靠天花筒燈，宜配合面光或漫射光源；三，背景與佈線——鏡頭視野內的背景要整潔可控，而攝影機、螢幕、咪高峰與電源的線路必須預先埋設，避免外露。此外，門的隔音與門縫處理，往往比牆身更影響實際隔音效果。
IT 機房需要什麼特別配置？
四項核心：一，散熱——伺服器與網絡設備發熱量高，須有獨立且可靠的散熱方案，並考慮冷熱通道的氣流組織；二，供電——獨立迴路、足夠容量，以及不斷電系統（UPS）的位置與散熱；三，佈線——機櫃位置、線槽路徑、標籤系統與日後擴充的預留量；四，安全——門禁、監控與消防考慮。此外，機房地板的承重、防塵與防水（避免設於水管下方或潮濕位置）亦須確認。IT 機房的佈線與散熱必須在天花與地台施工前規劃，事後加設幾乎必然要拆改。
辦公室地板應該選地毯磚還是 SPC？
視乎區域用途。地毯磚的優勢是吸音效果好、腳感舒適、可局部更換受污損的單塊，適合開放式辦公區與會議室；缺點是清潔保養要求較高，飲品污漬處理不當會留印。SPC 石塑地板的優勢是防水、耐磨、易清潔，適合茶水間、走廊、接待處與人流較多的區域；缺點是腳感較硬、吸音差，而且必須先整平地台，否則會有空心聲。實務上常見的做法是分區選材：辦公區用地毯磚以控制噪音，濕區與高人流區用 SPC 或磁磚。
茶水間 Pantry 設計要注意什麼？
六項：一，去水與供水——是否有既有喉位，若需要改動則要確認可行性與斜度；二，電力——熱水爐、咖啡機、微波爐、雪櫃的總負荷須先計算，並考慮同時使用的情況；三，通風與氣味——茶水間宜設抽氣，避免食物氣味擴散至辦公區；四，動線——茶水間應設於不影響專注工作區的位置，並預留排隊與站立空間；五，收納與清潔——垃圾與回收桶位置、易清潔的枱面與牆身；六，噪音——咖啡機與談話聲屬高噪音源，宜與安靜工作區分隔。
辦公室搬遷的裝修應該怎樣排程？
搬遷項目的關鍵是「新舊兩邊同時管理」。建議由目標入伙日倒推：先確定搬遷日，往前推出清潔與系統測試時間、施工期、審批與圖則時間、以及設計與報價時間，最後才得出應該開始的日期。同時要處理舊址的還原工程——租約通常訂明還原責任，而還原所需的時間與費用經常被遺漏。實務建議：新址的圖則與批則工作應在舊址租約屆滿前至少兩至三個月開始，並把 IT 系統的遷移、電話與網絡線路的申請一併納入時間表，因為電訊服務的安裝往往有固定前置時間。
辦公室裝修最常見的超支原因是什麼？
五項：一，天花內狀況不明——拆開後才發現風槽、喉管或結構樑與設計衝突，須改方案；二，消防改動被低估——灑水頭與煙感的改動不但有工程費，還有審批時間成本；三，電力容量不足——發現後須申請加大容量或加設分電箱；四，夜間施工的人工差額未計入——甲廈與商場的施工時段限制會直接推高人工；五，還原條款——租約屆滿時的還原費用在裝修時未有預算。避免方法是：報價要求逐項列明、不包項目清楚列出，並在合約中訂明加減工程須先書面確認單價才施工。
施工噪音與廢料有什麼規定？
裝修噪音受《噪音管制條例》規管——在下午 7 時至翌日上午 7 時，以及星期日和公眾假期的任何時間，使用機動設備進行建築工程必須持有有效的建築噪音許可證，否則即屬違法。要注意的是，商廈的情況往往相反：管理處通常要求在辦公時間以外施工，因此兩者須一併協調。至於廢料，裝修產生的廢料在法律上屬建築廢物，須運往環境保護署指定的處置設施，並受《建築廢物處置收費計劃》規管；現行收費為公眾填料接收設施每公噸 71 元、篩選分類設施 175 元、堆填區 200 元、離島廢物轉運設施 200 元，除離島設施外最低收費以 1 公噸計算。
如何索取辦公室裝修報價？
歡迎致電 (852) 2790 0082 或透過 聯絡表格 查詢。若能提供單位地址與樓層、實用面積、樓底高度、座位數量與部門編制、會議室與功能區需求、大廈租戶裝修守則（如有）、現有圖則（電力圖、消防圖、冷氣圖）、租約起計日期、目標入伙日期及預算範圍，將有助更快安排現場度尺，並提供逐項列明的分項報價。若面積達 500 平方米或以上並涉及屋宇裝備裝置，建議一併說明，以便評估能源效益合規的安排。
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由租約起計日倒推
辦公室項目最貴的成本，往往是空租期。愈早開始圖則與批則工作，能省的租金就愈多。歡迎在睇樓或簽約階段就聯絡我們做可行性評估。
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本頁所載法例、標準、統計及費用資料，均根據《建築物能源效益條例》（第 610 章）、《建築物能源效益守則》、《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）、《噪音管制條例》、《建築廢物處置收費計劃》，以及機電工程署、屋宇署、環境保護署、差餉物業估價署及市場公開資料整理，僅供一般參考之用，並不構成專業意見。守則版本、限量數值、費用水平及審批要求或會更新；呎價與預算為市場參考區間，並非本公司報價。實際規定須以相關政府部門的最新公布為準，實際費用須以現場評估後的正式報價為準。