最新消息｜工程動態與香港樓宇法規更新

強制驗樓計劃自 2012 年 6 月 30 日起實施，根據《建築物條例》，樓齡達 30 年或以上的私人樓宇（樓高不超過三層的住用樓宇除外）會被納入計劃範圍，檢驗週期維持每 10 年一次。不過並非所有樓宇一到 30 年樓齡就會收到通知——屋宇署是按風險為本準則，依照樓宇評分制度揀選樓宇發出驗樓通知，評分以 100 分為上限，分數越高越大機會被揀選。截至 2025 年底，全港樓齡達 30 年或以上並屬計劃涵蓋類別的樓宇超過 20 000 幢，當中約 9 000 幢已先後獲發強制驗樓通知，而獲發通知的樓宇約七成在收到通知時樓齡已達 50 年或以上。

屋宇署一般會在發出法定通知的六個月前，先向目標樓宇業主發出預先知會函件，提醒業主準備及安排訂明檢驗和修葺工程。收到法定通知後，業主或業主立案法團須委任一名註冊檢驗人員（RI）為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等進行訂明檢驗。若檢驗人員認為需要進行訂明修葺，業主須委任註冊承建商，並在註冊檢驗人員的監督下完成工程。完成後，註冊檢驗人員須向建築事務監督呈交檢驗報告、完工報告及證明書，以供記錄及抽樣審查。切勿不理會法定通知，否則可能面臨檢控，甚至由政府代辦工程並追討費用。

政府正全面檢視「樓宇更新大行動 2.0」資助計劃。發展局局長於 2026 年 3 月在立法會表示，財政預算案已預留 30 億元制定全新資助計劃，預計檢討工作於明年年初完成，屆時將敲定細節並諮詢立法會。針對強制驗樓及大維修工程中的圍標問題與不必要工程，當局正研究修例要求大型維修工程必須聘請獨立專業人士監督，並考慮不再由註冊檢驗人員「一條龍」兼任檢驗報告與工程監管，改為在不同階段透過市建局重新招標，避免相關人員為招攬業務而不必要地誇大檢驗結果。

為減低樓宇維修工程的圍標風險，市建局於 2026 年下半年推出加強版「招標妥」，除提供更嚴謹的預審名單外，並就聘請顧問和承建商為業主提供專業意見及支援；日後亦會負責聘請檢驗人員的流程。政府向市建局撥款共 3 億元，其中 2 億元用於資助業主善用「招標妥」的收費服務，餘下 1 億元供市建局成立專隊或公司以招聘專業人員。

「消防安全指示」或「改善消防安全指示」是指令業主在指定期間內，根據《消防安全（商業處所）條例》、《消防安全（建築物）條例》（第 572 章）及《消防安全（工業建築物）條例》所訂的消防安全建造措施，改善其處所或樓宇的消防安全標準。相關改善工程一般包括兩類：一是提供或改善消防裝置及設備，例如自動花灑系統、手控火警警報系統、消防栓及喉轆系統；二是改善消防安全建造，例如改善耐火結構。業主可留意政府的「消防資助計劃」，該計劃為舊樓業主進行消防安全改善工程提供資助，參加樓宇須符合各項準則，包括已接獲消防處及屋宇署發出的「消防安全指示」。

根據保安局於 2026 年 6 月在立法會的回覆，截至 2026 年 5 月底，工業大廈消防安全指示的遵辦率已達 91%，當局認為無迫切需要引入代辦工程。此外，當局於 2025 年底推行的「物聯網火警偵測系統」先導計劃成效理想，已獲接納為六層或以下舊式綜合及住用樓宇的消防安全替代方案。對工廈業主及租戶而言，這代表消防裝置的改善工程在近年已成為工廈翻新的常見組成部分，規劃辦公室或工作室裝修時應一併考慮。

條例已於 2025 年 8 月 28 日全面生效，當日或之後簽訂的建造合約受其規管。條例禁止把「先收款、後付款」等不公平付款條款寫進合約，並設立審裁機制處理中期付款爭議。適用範圍為合約價值不少於 500 萬元的總承包建造工程合約，以及不少於 50 萬元的供應貨品或服務總承包合約；若總合約被涵蓋，同一供應鏈的分包合約不論金額均受規管。不過條例不適用於為現有私人住宅樓宇進行的室內裝修及樓宇維修合約，亦不適用於現有私人非住宅樓宇中無須建築事務監督批准的較小型工程（例如商鋪翻新）。政府在 2026 年 6 月回覆立法會時表示，條例全面生效至今未足一年，暫未有因付款爭議而根據條例提起的審裁個案。

大維修屬樓宇公用部分的工程，由業主立案法團或全體業主共同決定與承擔，涉及外牆、天台、公用喉管、公用地方及消防裝置等，程序上須經業主大會議決、招標與監督，並可能受強制驗樓或消防安全指示驅動。單位內部裝修則屬個別業主自行決定的範圍，主要受大廈公契、管理處規則及小型工程監管制度規管。兩者的招標方式、監督機制與付款安排完全不同，業主應分清自己面對的是哪一種工程。

技術上可以，但需要謹慎協調。優點是可以合併安排棚架、共用施工時段，並在外牆或公用喉管更換完成後才做室內飾面，避免日後因公用工程而破壞新裝修。缺點是兩隊人馬同時進出，噪音、塵埃與貨𨋢使用會更緊張，且大維修的時間表往往不由業主控制。實務建議是：若大維修涉及外牆、窗框或公用喉管更換，室內的防水、油漆與窗邊飾面工序宜安排在該部分完成之後。

參考當局近年的政策方向，重點在於把檢驗、招標與監督三者分開，避免由同一方「一條龍」處理。實務做法包括：善用市建局「招標妥」的預審名單與專業支援服務；要求投標文件與評標準則公開透明；委任獨立於承建商的專業人士監督工程；在業主大會上完整披露報價比較與評分理由；並保留所有會議紀錄與文件。政府亦正研究修例，要求大型維修工程必須聘請獨立專業人士監督。

本頁發布兩類內容：一是公司工程動態，例如項目開展與竣工消息；二是與業主、租戶及法團相關的行業與法規更新整理，例如強制驗樓、樓宇維修資助、消防安全要求及裝修相關法例的變動。所有法規內容均註明資料來源性質，並建議讀者以相關政府部門的最新公布為準。

歡迎致電 (852) 2790 0082 或透過 聯絡表格 查詢。公司地址為九龍觀塘道 460-470 號觀塘工業中心第 2 期 5 樓 H 室，服務覆蓋香港島、九龍及新界，工程類別涵蓋 住宅、商鋪、餐廳、學校、辦公室、展覽會 及 高級會所。